2018 год запомнился Санкт-Петербургу перераспределением сил на рынке жилой аренды. Если летом чемпионат мира по футболу выдал карт-бланш собственникам квартир, в результате чего ставки «взлетели» вверх, то ближе к концу октября аналитики ГК Active уже наблюдали совсем другую картину. Стоимость жилья подешевела несильно, однако клиенты подняли уровень требований к объектам, чем заставили идти владельцев на значительные уступки и вкладывать средства в оборудование съёмных квартир. Эксперты агентства недвижимости «Арендафон» (входит в состав группы компаний Active) уже назвали эту тенденцию «скрытым снижением».
Серьезную долю рынка аренды по итогам 2018 года сформировал диапазон ставок от 25 тыс. до 50 тыс. руб. в мес. - 28% от общего объема предложения Санкт-Петербурга. Диапазон ставок от 50 тыс. до 100 тыс. руб. занял 13% в общей структуре. Доля объектов с арендными ставками, превышающими 100 000 руб. в мес., составила 10% от объема предложения (из них доля объектов с арендными ставками, превышающими 500 000 руб. в мес. - 0,5%).
Таким образом, в декабре 2018 года в Санкт-Петербурге сложилась следующая структура рынка долгосрочной аренды по ценовым классам. По сравнению с началом 2018 года доля массового сегмента в общем предложении сократилась на 5% - с 82% до 77%, что связано с сокращением объема предложения наиболее ликвидных недорогих квартир. Объекты комфорт-класса заняли по итогам 2018 года 28% в общей структуре предложения, премиальный сегмент - 23% (в том числе элитное арендное жилье - 5%).
Предложение 2018
По итогам 2018 года лидерами предложения по долгосрочной аренде жилья стали Центральный (15%), Приморский (13%) и Московский (11%) районы. Значительная доля объявлений о долгосрочной аренде также приходится на Петроградский (8%), Калининский (8%), Выборгский (9%) и Невский (8%) районы.
Самые дорогие объекты в течение 2018 года предлагались в Центральном районе (в «Золотом треугольнике» и на набережной реки Фонтанки) и в Петроградском районе (Крестовский остров, Каменноостровский проспект, Песочная набережная, Дивенская улица), а также на Английской набережной в Адмиралтейском районе и набережной Макарова в Василеостровском районе.
В массовом сегменте долгосрочной аренды за год произошел рост арендных ставок в среднем на 5% по однокомнатным квартирам, на 7% по двухкомнатным и на 10% по трехкомнатным квартирам. На диаграмме ниже отражена динамика изменения средней стоимости аренды в массовом сегменте в 2018 году поквартально.
В Красносельском, Невском, Калининском, Фрунзенском и Кировском районах в 2018 году были сосредоточены самые большие объемы предложения по долгосрочной аренде жилья эконом-класса (89%, 81%, 79%, 78% и 77% соответственно от общего количества объявлений по данным районам).
Заметный рост арендных ставок в массовом сегменте был отмечен экспертами ГК Active в III квартале 2018 года. По однокомнатным квартирам средние арендные ставки выросли на 4,2% относительно II квартала, по двухкомнатным – на 5,7%, по трехкомнатным квартирам средний рост стоимости аренды в III квартале составил 7,4%. В IV квартале в связи со снижением уровня спроса уровень арендных ставок практически не менялся.
В премиальном сегменте в течение 2018 года наблюдалась устойчивость арендных ставок без заметных колебаний, за исключением единичных случаев, которые не несут статистической значимости.
Петербург в тройке лидеров по доступности аренды
Между тем, по оценкам агентства «РИА Рейтинг» Санкт-Петербург по итогам 2018 года вошёл в тройку лидеров по доступности аренды в России, уступив только двум северным территориям: Санкт-Петербург 51%, Ханты-Мансийский округ - Югра 53%, Ямало-Ненецкий округ 54%. Цель данного анализа была понять, сколько семей могут позволить себе арендовать жилье и при этом сохранять привычный образ жизни (не ограничивать себя в питании, совершать ежедневные траты и так далее). Для сравнения: Москва оказалась только на 14-м месте, а Московская область и вовсе заняла 28-ю строчку в рейтинге.
«В основном на то, могут ли позволить себе аренду жители того или иного региона, влияет два фактора: темпы строительства жилья и уровень зарплат, - поясняет диссонанс генеральный директор группы компаний Active Яков Волков. - Поэтому среди округов с наиболее доступным уровнем аренды - северные районы или области, которые специализируются на добыче природных ресурсов. Например, Тюмень. Экономическая обстановка здесь традиционно лучше, поскольку деловая активность этих городов не прекращается вне зависимости от кризисов». По этой причине в число аутсайдеров попали такие курортные регионы, как республика Крым и Севастополь. Несмотря на низкий уровень зарплат, постоянный поток туристов не даёт «упасть» арендным ставкам, поэтому доступность съёмного жилья составляет менее 20%.
Прогнозы 2019
В 2019 году собственникам арендного жилья придётся потратить значительные средства для того, чтобы привести свои квартиры в соответствие с требованиями потенциальных клиентов, отмечают в ГК Active.
Дело в том, что ранее основной контингент арендаторов жилья составляли представители рабочего класса, которые приезжали в Петербург на заработки из маленьких городов и стран СНГ. Сейчас же в связи со снижением строительной активности и общим затишьем на рынке труда, этот сегмент квартиросъёмщиков уступил лидерство молодёжи, которая хочет пожить отдельно от родителей. Причём многие молодые люди настроены на долгосрочную аренду в течение как минимум нескольких лет. Для них съёмное жилье - не временная мера на пути к приобретению собственной недвижимости, а постоянный дом. Поэтому их требования к объектам достаточно высоки.