Эксперты группы риэлторских компаний Active в числе ведущих аналитиков рынка недвижимости приняли участие в Форуме «Частные инвестиции в недвижимость. Какие объекты на пике спроса?», состоявшегося накануне в рамках «Ярмарки недвижимости» в Санкт-Петербурге. По традиции Форум собрал лидеров отрасли жилой недвижимости Северо-Западного региона. Основная часть деловой программы по времени заняла 2 часа, в рамках которых между ведущими представителями риэлторского сообщества разгорелась нешуточные дебаты на тему, так куда же инвестировать в 2019-2020 гг.
Как отметил Александр Песоцкий, руководитель группы вторичного рынка ГК Active, по итогам III квартала 2019 года Петербург занял второе место в рейтинге самых привлекательных городов России для инвестиций в недвижимость и покупка жилья на вторичном рынке жилья Северной столицы сегодня является весьма выгодным вложением: «В Санкт-Петербурге можно рассчитывать на совокупную годовую доходность в размере до 18% годовых. Тогда как в среднем годовая доходность в 2019 году в России составила 12%».
По словам представителя ГК Activе, на первом месте лидеров по доходности и окупаемости находится Москва. При этом оба города сохраняют свои позиции уж несколько лет. Остальные регионы из года в год перемещаются на разные позиции в зависимости от общей экономической обстановке в стране.
Эксперт от ГК Activе также представил на Форуме данные по специфике доходности вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга. Средний срок окупаемости инвестиций в готовое жилье сегодня составляет 12 лет. Это на 3 года больше, чем инвестиции в объект стрит-ритейла (коммерческие помещения на первых этажах жилых домов). Но сумма вложений на вторичном рынке составляет 5-6 миллионов, а на рынке стрит-ритейла она стартует от 30 млн. рублей и в среднем составляет 45-60 млн. рублей. Показатель средней цены предложения в октябре 2019 г. в Санкт-Петербурге составил 128 тыс. руб. за кв. м.
Как выбирать: главный критерий
Покупателей жилья, в отличие от экспертов рынка, волновали куда более прозаичные вопросы. Например, главный критерий при выборе объекта для инвестиции. В этом плане Александр Песоцкий от лица ГК Active дал исчерпывающий ответ: «Вы должны решить - каким образом вы предполагаете извлекать прибыль из объекта недвижимости. Это также один из важнейших критериев при выборе жилья. Вариантов может быть два: сдача в аренду или перепродажа. Если вы планируете пойти по первому пути, то в таком случае следует обратить особое внимание на местоположения дома. Лучше доплатить и купить квартиру в районе с хорошей транспортной доступностью. Если же вы планируете продать объект, то можно взять объект на последней стадии строительства и при этом рассмотреть варианты на окраине города или в Ленобласти. Главное, чтобы квартал, в котором вы планируете купить недвижимость, имел хорошую социальную и коммерческую инфраструктуру, а также само жилье было качественным».
Структура предложения на рынке жилья
Речь шла и о развитии рынка в 2019 году. По оценке ГК Active, рынок вторичного жилья Санкт-Петербурга сегодня предлагает инвесторам достаточно широкий выбор. По итогам III квартала количество объявлений в этом сегменте составляет 11 500 лотов. Из них более 50% относятся к эконом-сегменту. Правда, порядок цен здесь несколько выше, чем в новостройках, но и стоимость первичной недвижимости также растёт.
Наибольшую часть предложения (26%) составляют квартиры, где квадратный метр стоит от 120 до 150 тысяч рублей. Также весомая доля жилья (17%) с ценой квадратного метра от 110 до 120 тысяч рублей. Третье место по количеству объектов (16%) занимает недвижимость, где диапазон стоимости колеблется от 70 до 90 тысяч рублей за кв.м.
Аналитики ГК Active также отметили, что в поиске объекта для инвестиций не стоит гнаться за количеством квадратных метров. Наиболее ликвидные объекты для перепродажи и сдачи в аренду - это однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Правда, выбор из готового жилья ощутимо меньше. 34% объявлений от общего количества занимают 1-комнатные апартаменты и 29% - 2-комнатные. А вот число лотов с квартирами с большим количеством комнат значительно больше, чем на первичном рынке.
В 2019 году увеличилась доля инвесторов, рассчитывающих на долгосрочные инвестиции путём получения пассивного дохода от сдачи в аренду (для этих целей также выгодны небольшие по площади 1- и 2-хкомнатные квартиры). По оценкам ГК Active, их доля составляет порядка 15%, хотя год назад их количество не превышало 10%.
Что касается географического расположения предложений вторичного рынка, то наибольшее число интересных лотов представлены в Центральном районе (12%). Приморский (11%) и Московский (10%) округа также входят в «тройку лидеров». За ними следует Выборгский район, где сосредоточен также достаточно большой объем - 9% от общего количества предложений.
В ГК Active выращают уверенность, что вопреки прогнозам, на вторичном рынке продолжает присутствовать переоцененность предложения. «Радует только, что в большинстве случаев это уже современные кирпичные дома, а не «бабушкино» жилье. Количество объявлений о продаже квартир в так называемой «новой вторичке» составило 47%. И это наиболее выгодный вариант инвестиций», - резюмировал Александр Песоцкий свой спич в рамках Форума.
Однако с завершением деловой программы Форума общение представителей ГК Active с потенциальными инвесторами не закончилось. Со многими из них назначены уже встречи в головном офисе компании.