0
+7 (812) 309-57-55

РБК: Инвестиции после эскроу

РБК: Инвестиции после эскроу

04.02.2020

РБК: Инвестиции после эскроу

РБК: Инвестиции после эскроу

Коммерческая недвижимость и апартаменты набирают популярность у инвесторов



Сегмент апартаментов и коммерческой недвижимости переживает всплеск инвестиционного интереса на фоне снижения доходности от обычного жилья. Эксперты и участники рынка расходятся в оценках долгосрочности тренда, а также его связи с введением эскроу-счетов, но соглашаются: заработать пока можно везде, и растущая грамотность некрупных инвесторов должна помочь в этом.


Эскроу против инвестора


Участники рынка по-разному оценивают влияние эскроу-счетов на смещение инвестиционного интереса, но быстрой спекулятивной прибыли на квартирах уже точно не получить. «Прошлый год показал, что с переходом на эскроу рынок прощается со схемой «купил подешевле — продал подороже». Разница в цене на этапе котлована и после ввода дома в эксплуатацию сейчас хорошо если на уровне 15%, и будет продолжать нивелироваться», — говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Проекты в историческом центре все еще на вес золота, но в остальных случаях перепродажа недвижимости высокого дохода не принесет, убежден он. Рынок же «серой» аренды в Петербурге и так переполнен предложениями дешевых студий на окраинах.



По мнению управляющего партнера IPG.Estate Ивана Починщикова, с введением эскроу-счетов инвестиционный спрос на квартиры будет снижаться постепенно. «С изменением правил долевого строительства произойдет и рост цен за квадратный метр, который повлияет на отток инвестиционного спроса из жилого сегмента, хотя такой отток и не будет массовым. На фоне снижения ставок по банковским депозитам вслед за снижением ставки ЦБ до 6,25% недвижимость остается одним из самых доходных инструментов. Ликвидность сделок по купле-продаже квартир, приобретенных на старте продаж, после ввода объекта в эксплуатацию будет ниже, чем 30-40% при действующем ранее ФЗ-214, но инвесторы все-таки смогут заработать на перепродаже до 20%», — убежден он.


По оценкам директора по консалтингу Rusland SP Людмилы Фроловой, рост цен на первичную недвижимость составит 10-15% в ближайшей перспективе. Однако все это вовсе не означает «темные времена» для рынка инвестиций в недвижимость.


Инвестиционные альтернативы


Основной альтернативой жилью выступают апартаменты и коммерческая недвижимость, говорят эксперты.

Еще три года назад в Петербурге было 20 апарт-проектов, сейчас их уже 56, это около 35 тыс. предложений, включая 28,6 тыс. с программой доходности. Из них в 13 проектах — по 1000 юнитов. Порог входа на этот рынок составляет всего 300 тыс. рублей, в случае долевой покупки юнита. Согласно последнему исследованию IPG.Estate, при покупке квартиры порог находится на уровне 1,5 млн рублей при доходности в 3-5%, окупаемость может составить примерно 16 лет. При покупке встроенного коммерческого помещения нужно иметь уже 10 млн рублей и ждать доходности в 5-7%.

Заявляемая же управляющими компаниями доходность вложений в апартаменты обозначена на уровне — 9-15%. Срок возврата инвестиций 9-10 лет. Насколько эти обещания совпадут с реальностью, еще неизвестно — срок окупаемости первых проектов не истек, а рынок сервисных апартаментов все еще наращивает свою долю.


Стремление в апарты


Смещение инвестиционного интереса в сторону апартаментов становится все заметнее, отмечает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «Средняя доходность по апартаментам — 8-10% в зависимости от момента входа в проект», — говорит она. Дополнительным аргументом для инвесторов становится приход на этот рынок международных брендов — только в 2019 году о новых проектах заявили операторы Wyndham и Accor. Под их управлением доходность частных инвесторов может в теории увеличиться на 5-10%, считают эксперты.


Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева указывает, что всего за 2019 год на рынок успели вывести 11,4 тысячи юнитов, побив все возможные рекорды. «Спрос был также на высоком уровне: почти 5 тысяч сделок — рост на 13% по сравнению с 2018 годом», — отмечает она. За последние три года предложение в городе увеличилось втрое. А объем сервисных апартаментов достиг 90%.


В 2020 году в Петербурге планируется ввести около 5 тыс. сервисных апартаментов, порядка 5 тыс. юнитов выйдут в продажу. Если планы девелоперов сбудутся, то в этом году общее число сервисных апартаментов достигнет 18 тыс. юнитов. Для сравнения: число качественных гостиничных номеров в Северной столице оценивается в 19 тыс., отмечает генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.


Есть и предпосылки для дальнейшего развития: это и запрет на размещение хостелов в жилых домах, и режим «открытого неба» для петербургского аэропорта «Пулково», что, как ожидается, приведет к росту турпотока. В 2020 году, по прогнозам комитета по развитию туризма Смольного, город посетят почти 10 млн туристов.


Преимущество здесь у «тысячников» [апарт-комплексов, с числом юнитов более тысячи], которые вышли на рынок в прошлом и выйдут в 2020 году, полагает Константин Сторожев. По его мнению, на первый план выходят локальные деловые центры, где еще нет плотной застройки, как в центре, но есть хорошая транспортная развязка и коммерческая инфраструктура.


«Можно смело, не особенно рискуя, предположить, что в перспективе ближайших 5-7 лет насыщения рынка апарт-проектами как с программами проживания, так и с программами доходности не ожидается», — говорит Владимир Федоров. На это влияет даже пенсионная реформа: граждане не уверены в своем будущем и ищут пути вложения средств.


Константин Сторожев и вовсе называет апартаменты «будущим рынка недвижимости», и психология миллениалов здесь играет не последнюю роль. «Сегодня люди от 21 года — то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10-15 лет — считают, что покупка жилья — это уже пережиток прошлого, навязанная временами «перестройки» необходимость», — замечает он.


Уличный ретейл


Участники рынка недвижимости фиксируют также инвестиционный всплеск в сегменте коммерческой недвижимости: в знаковых и интересных проектах с хорошей локацией зоны коммерции раскупаются порой на самых ранних стадиях. Если в торговых центрах рост продаж составил 5-7%, то в ресторанах и street retail — 10-15%.


«В основном как инвестиции покупатель рассматривает первые этажи — street retail. Сейчас хорошей окупаемостью считается 8-10 лет. Но некоторые покупатели готовы переплатить за хорошее место и рассматривать доходность 10-12 лет», — говорит генеральный директор ГК Active Яков Волков.


Ссылка на источник