С 2019 года функцию достройки проблемных жилых объектов Ленобласти планируется передать областному агентству ипотечного жилищного кредитования (ЛеноблАИЖК). С такой инициативой выступили власти региона. По плану руководства области, застройщик должен будет добровольно передать документы по незавершенному строительству агентству. Главное условие — без кредиторской или дебиторской задолженности. Эксперты считают, что этот момент может стать камнем преткновения в отношениях с владельцами проблемных объектов.
Администрация региона приняла решение наделить полномочиями по завершению проблемных объектов ЛеноблАИЖК. С 2019 года агентство будет вести достройку объектов незавершенного строительства с привлечением кредитных средств. Эта более простая схема, чем та, которая действует сейчас, — когда обманутые дольщики создают ЖСК и от его имени занимаются поиском инвесторов, готовых завершить строительство. Об этом рассказал губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.
По его словам, главное условие действия этой схемы — добровольная и безвозмездная передача документации на весь объект: сам недострой, земельный участок и иные активы. Кроме того, застройщик не должен находиться в процедуре банкротства, а также объект должен быть очищен от кредитных обязательств.
"Мы готовы помогать с достройкой проблемных домов, но не готовы разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностью застройщика, пусть он делает это сам,— сказал Александр Дрозденко.— То есть мы принимаем объект "голеньким", а застройщик в это время может зафиксировать свои убытки и дальше думать, что ему делать со своими финансами".
Глава региона также отметил, что область не будет финансово обеспечивать достройку таких домов напрямую, но может косвенно повлиять на этот процесс. Например, выкупить помещения цокольных этажей под административные нужды или определить долю выкупа квартир для льготных категорий граждан.
"Меня спрашивают: а почему вы раньше так не помогали застройщикам? Отвечаю: если он уже обманул жильцов, не достроил объект вовремя, то почему область должна ему помогать? При этом же варианте мы имеем дело с нашей областной структурой — АИЖК — и вполне можем договориться",— добавил господин Дрозденко.
Губернатор Ленобласти назвал несколько проблемных ЖК, которые, по его мнению, имеют все шансы на достройку по предлагаемой схеме. Это два комплекса компании "Норманн" в Мурино — "Десяткино" и "Десяткино 2.0", объекты компании "Главстройкомплекс" во Всеволожском районе и жилые комплексы компании "Навис" — "Созвездие" и "Щегловская усадьба".
"Предлагаемая нами новелла не исключает возможности достраивать дома и по старой схеме, мы по-прежнему будем привлекать других инвесторов на проблемные объекты. Для узаконивания методики достройки объектов с отягощениями область обратилась в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. А пока наши договоренности о передаче документов в АИЖК с застройщиками будут строиться на "понятийной" основе. Думаю, кто работал в девяностые годы, меня поймет",— заключил глава Ленобласти.
Генеральный директор группы компаний Active Яков Волков считает, что очевидным плюсом этой схемы является удешевление договора займа для инвестора, который возьмется достраивать проблемный объект.
"ЛенОблАИЖК сможет выдавать в кредит необходимые средства в рублях под низкую ставку 10% годовых с отсрочкой по уплате процентов до двух лет и более. Кроме того, генподрядчику не потребуется брать в кредит сразу всю сумму, необходимую для достройки,— говорит Яков Волков.— Но все прекрасно понимают, что незакредитованных объектов сегодня нет. Поэтому тут речь, скорее всего, идет о застройщиках, которые либо находятся на стадии банкротства, либо уже признаны банкротами".
Господин Волков замечает, что сегодня, по разным оценкам, в регионе расположено не менее 20 долгостроев, которым власти пытаются найти инвестора. Это проблемные объекты незавершенного строительства застройщиков IMD Group, "Навис", "О2 Development", "Норманн", "Лидер групп", "Ленспецстрой".
По мнению специалиста департамента контроля качества "Национальной юридической службы "Амулекс"" Ирины Забарской, у предлагаемой властями Ленобласти схемы больше минусов, чем плюсов.
"Во-первых, этот метод подходит только к строительству больших комплексов, в которых часть домов еще не продана, а строительная документация уже есть. Для точечного строительства такая схема не подойдет. Во-вторых, при таком раскладе возможен отказ инвестора от строительства объектов социальной сферы, вследствие чего новоселы будут испытывать существенные неудобства из-за отсутствия в шаговой доступности детского садика, школы и поликлиники. Наилучшим решением администрации региона в данной ситуации было бы строительство за счет бюджетных средств объектов инфраструктуры одновременно с достраиванием жилого комплекса",— говорит госпожа Забарская.