В 2018 году ипотечный рынок в России показал значительный рост. За этот период общее число жилищных займов составило почти 1,5 миллиона единиц (лидерами по этому показателю стали Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк), а совокупный объем кредитования превысил сумму в 3 триллиона рублей.
Вместе с тем, 2018 год показал еще несколько интересных тенденций, которые говорят о том, что о рекордных показателях в самом ближайшем будущем придется позабыть. В частности, по данным аналитиков группы компаний Active, средний размер ипотечного кредита увеличился на 200 тысяч рублей (2,05 миллиона рублей к началу 2019 года против 1,86 миллиона рублей ранее). Для банков эти цифры можно назвать радостными, только говорят они, к сожалению, о том, что у населения становится все меньше собственных средств для покупки жилья, отмечают в самой ГК.
Также вырос, добавляет пресс-служба Active, и объем рефинансирования ипотечных кредитов. По сравнению с 2017 годом количество таких сделок выросло вдвое. Однако существенно снизить свою финансовую нагрузку смогло всего лишь 150 тысяч заёмщиков. При этом с января 2019 года, констатировали в ГК Active, спрос на жилищное кредитование среди населения уменьшился почти на 20%.
Исправлять ситуацию в третьей (после нефтяной и газовой) по важности для российской экономики сфере власти планируют с помощью ряда мер, в число которых входят и так называемые «ипотечные каникулы», законопроект о которых сейчас рассматривается в Государственной Думе.
Соответствующее поручение о его разработке дал правительству президент Владимир Путин в своем последнем послании Федеральному собранию 20 февраля с.г.
По сути, законодатели планируют ввести понятные для всех участников рынка правила реструктуризации долга по ипотечным кредитам. Предполагается, что заемщики будут иметь право оформить каникулы в виде отсрочки платежей в случае наступления сложной финансовой ситуации. Такое право появится у граждан, потерявших работу, получивших инвалидность (1 и 2 группы), людей, потерявших кормильца, а также в случае временной нетрудоспособности на срок до 2 месяцев. Льготы также предусмотрены в случае снижения дохода семьи более чем на 30 процентов.
Совокупная продолжительность «ипотечных каникул» в рамках одного кредита не должна превышать один год, а за один раз можно будет оформить каникулы продолжительностью не более 6 месяцев. Обозначенный президентом срок внесения в законодательство изменений об «ипотечных каникулах» — до 1 июля текущего года
Несмотря на то, что в российской законотворческой практике не принято вводить законы, имеющие обратную силу, на этот раз, похоже, будет сделано исключение.
На состоявшемся в конце марта заседании правительства президент заявил, что распространить «ипотечные каникулы» не только на новые, но и на ранее выданные кредиты нужно потому, что людей забыли предупредить о том, что эту практику изначально собирались распространять только на вновь заключенные договоры ипотечного кредитования.
— К сожалению для нас, — констатировал Владимир Путин, — мы такой оговорки с вами не сделали. И это отчасти и моя вина, я не сделал такой оговорки. И люди, конечно, восприняли это так, что эти каникулы будут распространяться на все, в том числе и выданные ранее, ипотечные кредиты.
Слово не воробей, признал президент и добавил, что председатель Центробанка Эльвира Набиуллина уже поддержала идею распространить «ипотечные каникулы» и на ранее выданные кредиты
Как эта мера отразится на покупателях и рынке недвижимости в целом?
— Принятие такого закона, — полагает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — может расширить круг потенциальных заемщиков, а также будет способствовать уменьшению доли просроченных кредитов. Хотя, надо признать, что доля проблемных кредитов в сегменте ипотеки не велика. Как правило, заемщики в своей массе ответственно подходят к обслуживанию кредитов и даже досрочно закрывают их.
Кроме того, «ипотечные каникулы» способны улучить положение покупателей на первичном рынке жилья. Как правило, в первые годы обслуживания кредита, пока строится дом, такие клиенты несут серьезную финансовую нагрузку, им приходится выплачивать не только ежемесячный платеж по кредиту, но и арендные платежи. В такой ситуации ипотечные каникулы могут существенно сократить расходы семьи до переезда в новую квартиру.
«СП»: — На каком рынке в большей степени отразится нововведение — на первичном или вторичном?
— Если взять статистику за прошлый год, доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилья составила 25% в количественном и 29% в стоимостном выражении от всех выданных тогда ипотечных кредитов. Если пропорция сохранится, можно предположить, что в большей степени ипотечные каникулы затронут именно вторичный рынок жилья.
«СП»: — Станут ли клиенты активнее обращаться в банки за кредитами с введением ипотечных каникул?
— Полагаю, взять «ипотечные каникулы» заинтересует в первую очередь категорию клиентов, ранее сомневающихся в своих финансовых возможностях. Теперь у них появляется пространство для маневра — они смогут рассчитывать на отсрочку выплат по кредиту в случае возникновения финансовых проблем.
«СП»: — Однако как таковые «ипотечные каникулы» существовали же и до этого. Как изменится политика кредитных организаций в части рассмотрения потенциальных заёмщиков после вступления закона в силу?
— Действительно, воспользоваться ипотечными каникулами заемщики могли и ранее. Одни банки предусматривали такую опцию в кредитном договоре. В других кредитных организациях воспользоваться услугой можно было за дополнительную плату. А те банки, которые изначально не сообщали о возможности оформления каникул, в случае возникновения у заемщика сложностей, могли войти в его положение и предоставить отсрочку платежей на индивидуальных условиях.
В целом банки заинтересованы в сохранении клиента, который решит свои временные финансовые проблемы и в итоге выплатит долг. Продажа залоговой недвижимости на торгах — не желаемый исход. Принимая во внимание тот факт, что «ипотечные каникулы» практиковались и ранее, можно сделать вывод, что закон не повлияет на политику андеррайтинга клиентов.
В том, что «ипотечные каникулы» смогут здорово помочь начинающей чахнуть отрасли жилищного кредитования, с представителем девелоперского сообщества соглашается и аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев, добавляя, что это могло бы активизировать и в целом потребительский рынок, так как рост ипотеки означает строительство, а строительство, в свою очередь, подтянет и смежные отрасли, стимулируя рост зарплат. Однако, как ранее уже сообщала «СП», при этом эксперт обращает внимание на один весьма важный нюанс:
— В обсуждаемой инициативе есть две стороны — гражданин, который может получить отсрочку по выплате жилищного займа, и банк, который должен ему такую возможность предоставить. Так вот, банкиров при этом, собственно, никто не спросил — с какого, простите, перепугу, они должны это в принципе делать.
«СП»: — Предполагается, что эти затраты им должны компенсировать…
— Хорошо, но кто именно и из каких средств? У нас вроде бы есть Фонд национального благосостояния (ФНБ), который можно распечатать и организовать соответствующий трансфер для субсидирования «ипотечных каникул». Но я не уверен, что для этого дела согласятся распечатать государственную кубышку.
«СП»: — Почему?
— Потому что Фонд этот создавался изначально с целью поддержки социальной сферы в случае каких-либо экономических потрясений. Залезать в него для каких-либо других целей соглашаются крайне неохотно. Поэтому, хоть «ипотечные каникулы» и способны сильно стимулировать рынок ипотеки, все упирается в вопрос — кто и как восполнит банкам грядущие потери? Если это не ФНБ, то тогда у России денег на этот прекрасный банкет попросту нет.
«СП»: — Но ведь есть же серьезный профицит бюджета. Почему бы не поискать денег там?
— Профицитный бюджет уже расписан до копейки. Его с трудом хватает даже на «социалку» и пенсии. Которые, как мы видим, все равно не растут. В бюджете, получается, денег нет. Только если залезать в резерв, но его, как я уже говорил, трогать не хотят. Конечно, если президент команду даст, резерв распечатают и субсидии направят. Но для этого, сами понимаете, нужна политическая воля. Так что весь вопрос тут, по сути, в том, есть ли она.
«СП»: — Из ваших слов напрашивается вывод, что если политической воли руководство страны не проявит, то об «ипотечных каникулах» можно, в принципе, народу забыть?
— Совершенно верно. Программа масштабная и требует очень больших денежных вливаний. А других источников, кроме ФНБ, я лично не вижу. Конечно, можно отказаться от каких-то инфраструктурных проектов и направить эти деньги на финансирование «ипотечных каникул». Но я не уверен, что от подобных проектов у нас будут отказываться, так как они во многом вытягивают отдельные отрасли экономики. Свежий пример — строительство Крымского моста.