Покупка квартиры в кредит требует тщательного анализа своих финансовых возможностей. Это первое, о чем мы думаем, собираясь стать ипотечным заёмщиком. Однако правильно рассчитать свои будущие траты не так уж просто. Договоры банков полны скрытых платежей, а жизнь - непредвиденных обстоятельств. Поэтому давайте посмотрим, какие факторы необходимо учесть, чтобы ваши вычисления оказались верными.
Из чего складывается ипотека. Считаем первоначальные расходы
Первое, что необходимо понять, это то, из каких именно платежей складывается сумма вашего кредита. Приобретение квартиры в ипотеку - достаточно сложная финансовая операция, в которой задействованы разные организации. Не только сам банк, как думают многие, но и оценщики, нотариальные конторы, строительная компания. Все они задействованы в оформлении сделки, и, соответственно, их услуги также требуют оплаты. Если не брать эти факторы в расчёт, то может получится ситуация, когда вам не хватит денег, чтобы элементарно оплатить регистрацию права собственности.
Для начала пройдёмся по расходам, которые заложены в банковском договоре:
- единовременная комиссия банка за рассмотрение заявки. От 2 до 5 тысяч рублей.
- единовременная комиссия за выдачу кредита. 1-1,5% от суммы договора.
- получение справок и согласий от банка. Зависит от тарифов кредитной организации.
-страховка. Увеличивает сумму кредита в среднем на 1,5% в год.
- оценка стоимости жилья. Около 5 тысяч рублей.
- проверка жилого объекта (если речь идёт о новостройках). от 4 до 15 тысяч рублей.
- услуги нотариуса. Сумма может варьироваться в зависимости от условий банка.
В среднем оформление ипотечного договора обходится заёмщику в 30-40 тысяч рублей. Не забывайте о том, что вы не сможете получить жилищный кредит без первоначального взноса. Его размер должен составлять не менее 10% от общей стоимости квартиры. А чтобы вы могли рассчитывать на выгодные условия - и все 20%. Если взять за основу среднюю стоимость однокомнатной квартиры 4 млн., его размер будет равен 800 000 рублей.
Если вам удалось преодолеть первое препятствие в виде накопления этой суммы, то давайте приступим к следующим расчётами.
Доход и платежи
На самом деле у банков существует чёткий алгоритм, по которому они оценивают вашу платёжеспособность, как заёмщика. В среднем кредитная организация рассчитывает, что вы будете отдавать 50% своего дохода на оплату займа, если же у вас есть несовершеннолетние дети, тогда максимальный размер снижается до 30%. Исходя из этих данных, мы и проанализируем ваши финансовые возможности.
Как вы помните, за основу мы взяли однокомнатную квартиру стоимостью 4 000 000 рублей. Давайте воспользуемся ипотечным калькулятором , чтобы рассчитать примерный ежемесячный платёж.
Выставляем в соответствующих графах размер ставки 11%, чтобы учесть стоимость страховки и дополнительных платежей. Срок кредита 15 лет. Сумма первоначального взноса - 800 000 рублей. По расчётам сервиса ваш ежемесячный платёж будет равен 36 371 руб. Следовательно, минимальный подтверждённый доход должен составлять 72 742 рубля. А в случае, если у вас на иждивении находятся дети - около 120 тысяч рублей. Причём, необходимо понимать, что все 15 лет вы будете жить в режиме строгой экономии.
Давайте теперь немного повысим ставки. Допустим, речь идёт уже о покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 8 млн. руб. В этом случае ежемесячный платёж составит уже 72 742 рубля, а ваша зарплата должна будет приближаться к 150 тысячам рублей.
Если ваш доход не достаточен, вы можете привлечь созаемщика. Например, супруга или родителей, или просто друга. Банки разрешают увеличивать это количество до 5-6 человек, конечно, если вы найдёте столько людей, согласных разделить с вами бремя ипотеки.
Резюме
Покупка недвижимости с помощью заёмных средств требует тщательных расчётов. Поэтому помните, что выкладки, которые мы привели выше, всё-таки являются предварительными и не учитывают всех факторов. Перед тем, как принять решение лучше посетить несколько банков и обсудить с их менеджерами условия займа, а также попросить сотрудников рассчитать для вас график платежей.